Mua nhà đất vi bằng có giá trị không? Có làm được sổ đỏ?

1. Vi bằng là gì?

Khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại có quy định:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Theo đó có thể hiểu vi bằng là văn bản ghi nhận, mô tả các sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế, do thừa phát lại lập theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

2. Mua nhà đất vi bằng có giá trị không?

Tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

 “Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Đồng thời, tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, cá nhân, tổ chức không được lập vi bằng trong trường hợp: “Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, nếu lập vi bằng để chuyển nhượng đất, bán nhà không thuộc trường hợp được lập vi bằng nên sẽ không có giá trị pháp lý. Khi mua nhà đất theo hình thức lập vi bằng thì vi bằng đó chỉ có giá trị công nhận việc có việc giao nhận tiền, giấy tờ giữa bên mua và bên bán mà không có giá trị công nhận việc bên mua đã mua nhà, đã nhận chuyển nhượng đất, điều này để lại rất nhiều rủi ro.

Theo quy định của pháp luật, khi mua bán nhà đất cần lập hợp đồng chuyển nhượng/mua bán, hợp đồng phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Khi chuyển nhượng đất, mua bán nhà không lập hợp đồng có công chứng chứng thực thì giao dịch này sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức theo Điều 122, 117 BLDS.

Theo Điều 131 BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, người mua trả lại nhà và người bán trả lại tiền cho người mua. Do đó người mua có thể mất nhà đất khi người bán muốn đòi lại, trường hợp này dù người mua có khởi kiện thì cũng chỉ có thể đòi được số tiền đã bỏ ra mua mà không thể lấy lại được đất, nhà. Nếu người bán không thể trả lại tiền thì người mua đối mặt với việc vừa mất đất, vừa mất tiền mua đất.

Người mua bán nhà đất thường ký vi bằng khi không thể ký hợp đồng chuyển nhượng đất/mua bán nhà có công chứng, thường xảy ra trong trường hợp không có giấy phép xây dựng/xây sai phép, không có GCN hoặc chung GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở. Rủi ro xảy ra nếu căn nhà đã mua là công trình xây dựng sai phép/không có phép thì sẽ không thực hiện được thủ tục tách thửa, đăng ký biến động hay thủ tục xin cấp GCN quyền sử dụng đất và chắc chắn sẽ bị UBND cưỡng chế phá dỡ nhà. Trường hợp chuyển nhượng đất không có GCN, nếu đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì người mua sẽ bị mất đất.

3. Mua nhà đất vi bằng có làm sổ đỏ được không?

Theo quy định của pháp luật, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước tiên các bên cần tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Sau đó tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế và thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất, hồ sơ yêu cầu phải có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực. Vi bằng không thể thay thế việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà ở. Về bản chất, vi bằng lập khi mua bán nhà đất là chứng cứ trước Tòa án khi giải quyết tranh chấp, là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi chứ không thể dùng làm căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nghĩa là vi bằng không thể dùng để cấp sổ đỏ, sổ hồng. Do đó nếu chỉ mua nhà đất thông qua vi bằng thì không thực hiện được thủ tục cấp GCN.