Mua đất giấy viết tay có công chứng được không?

1. Mua bán đất giấy viết tay là gì?

Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể về mua bán đất giấy tay. Tuy nhiên theo cách hiểu thông thường, mua bán đất giấy viết tay là việc chủ sở hữu thỏa thuận các điều khoản mua bán với bên mua qua giấy viết tay. Việc mua đất giấy viết tay thường không công chứng, chứng thực.

Theo đó, một bản hợp đồng mua bán được viết tay sẽ không được sự công nhận của Nhà nước mà chỉ có sự thỏa thuận của các bên với nhau cho hoạt động mua bán này.

2. Nguyên nhân các bên tham gia giao dịch thực hiện mua bán đất bằng giấy tay

Giao dịch chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay được thực hiện khá thường xuyên trong đời sống xã hội, nguyên nhân chủ yếu là:

Do thiếu hiểu biết, kiến thức pháp luật của các bên tham gia giao dịch mua bán còn hạn chế.

Do việc mua bán, chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay có giá rẻ hơn so với giá đất trên thị trường, không mất các loại thuế phí nên đã thu hút người mua.

Do các bên tham gia giao dịch tin tưởng nhau nên thường xem nhẹ hình thức của hợp đồng mua bán đất.

Đây là những lý do này khiến cho việc mua bán đất sử dụng giấy viết tay diễn ra ngày càng nhiều, dẫn đến nhiều tranh chấp về đất đai cũng xảy ra.

3. Mua đất bằng giấy viết tay có công chứng được không?

Tại Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định hình thức giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Do vậy, hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay được xem là giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền đối với người sử dụng đất được thực hiện như sau: “a, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.” Theo quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được cong chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Các trường hợp mua đất bằng giấy viết tay không phải công chứng

Trường hợp 1: Một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực. Trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Trường hợp 2: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014.

Theo quy định tại khoản 54, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP “1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;...”

Như vậy, trong trường hợp này người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và không cần nộp hợp đồng văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy, trong trường hợp này việc mua đất bằng giấy viết tay không cần công chứng.

Trường hợp 3: giao dịch được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”  Vậy nếu chứng minh được các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì hợp đồng mua bán đất băng giấy tay có hiệu lực mà không cần phải công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch mua bán đất bằng giấy tay, các bên tham gia giao dịch nên thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyển để giấy tờ mua bán có giá trị pháp lý.